Condomínios comerciais diante do IBS e da CBS

Condomínios comerciais diante do IBS e da CBS: a opção pelo regime regular pode gerar créditos, mas exige análise cuidadosa

Reforma Tributária transforma uma decisão fiscal em uma decisão estratégica para os condomínios

A Reforma Tributária criou um tratamento específico para os condomínios edilícios no novo sistema de tributação do consumo.

Como regra geral, o condomínio edilício não será contribuinte do Imposto sobre Bens e Serviços — IBS — e da Contribuição sobre Bens e Serviços — CBS. Entretanto, a legislação também prevê situações em que determinadas operações realizadas pelo condomínio poderão ser tributadas, além de permitir que ele faça a opção voluntária pelo regime regular.

Esse cenário foi detalhadamente analisado por Jefferson Valentin no artigo “Condomínios edilícios no IBS/CBS: não incidência, opção pelo regime regular e incertezas”, publicado pelo portal Consultor Jurídico — ConJur — em 20 de julho de 2026. (Conjur)

A análise evidencia que a decisão dos condomínios, principalmente dos condomínios comerciais, não poderá ser tomada apenas com base na ideia de evitar ou reduzir o pagamento de tributos.

Será necessário avaliar toda a cadeia econômica da operação, incluindo os créditos gerados nas aquisições do condomínio, os tributos destacados nas cobranças e, principalmente, quem terá direito à apropriação desses créditos: o proprietário, o locatário ou ambos, dependendo da natureza da cobrança.

Os três possíveis enquadramentos dos condomínios

A legislação estabelece, na prática, três cenários principais.

1. Condomínio que permanece como não contribuinte

O primeiro cenário é o do condomínio que não opta pelo regime regular e cujas taxas e demais valores cobrados dos próprios condôminos representam pelo menos 80% de sua receita total.

Nessa situação, o condomínio permanece, em princípio, fora da condição de contribuinte do IBS e da CBS.

A regra está relacionada à própria natureza do condomínio. As taxas ordinárias e extraordinárias normalmente não representam receitas obtidas no mercado, mas valores arrecadados para o rateio de despesas comuns, como:

• segurança;
• limpeza;
• manutenção;
• energia elétrica;
• administração;
• conservação;
• obras e melhorias das áreas comuns.

A Lei Complementar nº 214/2025 determina que, caso o condomínio não faça a opção pelo regime regular, haverá incidência sobre determinadas operações somente quando as cobranças condominiais representarem menos de 80% de sua receita total. (Portal da Câmara dos Deputados)

Um ponto ainda não regulamentado de maneira suficientemente clara é o período que deverá ser utilizado para esse cálculo. Não está definido se a proporção será verificada mensalmente, anualmente, trimestralmente ou por outro período de referência. (Conjur)

Por esse motivo, os condomínios já devem organizar controles mensais e acumulados, separando adequadamente:

• taxas ordinárias;
• taxas extraordinárias;
• fundos de reserva;
• multas e juros;
• receitas financeiras;
• valores recebidos de terceiros;
• receitas provenientes da exploração econômica das áreas comuns.

2. Condomínio não optante, mas com operações tributadas

O segundo cenário ocorre quando o condomínio não faz a opção pelo regime regular, mas as cobranças feitas aos próprios condôminos representam menos de 80% da receita total.

Em termos práticos, isso significa que outras receitas superaram 20% da receita total do condomínio.

Nesse caso, o condomínio poderá ficar sujeito ao IBS e à CBS sobre as operações com bens ou serviços realizadas no desenvolvimento de atividade econômica. Entretanto, isso não significa que todas as entradas financeiras serão automaticamente tributadas.

Será necessário verificar se existe efetivamente um fornecimento de bem ou serviço.

Entre as operações que poderão ser alcançadas estão:

• exploração comercial de estacionamentos;
• cessão onerosa de fachadas ou telhados para instalação de antenas;
• publicidade em áreas comuns;
• locação ou cessão de salões e espaços para terceiros;
• exploração de minimercados;
• instalação de máquinas de venda;
• outras atividades econômicas realizadas nas áreas comuns.

Nessa hipótese, o condomínio terá uma sujeição parcial ou híbrida. As operações econômicas poderão ser tributadas, mas as taxas condominiais não passarão automaticamente a sofrer incidência. O direito aos créditos também será proporcional às receitas decorrentes das operações efetivamente tributadas. (Conjur)

3. Condomínio que opta voluntariamente pelo regime regular

O terceiro cenário é o que exige maior atenção dos condomínios comerciais.

Independentemente da composição de suas receitas, o condomínio poderá optar voluntariamente pelo regime regular do IBS e da CBS.

Ao fazer essa opção, os novos tributos passarão a incidir sobre todas as taxas e demais valores cobrados dos condôminos e de terceiros. A opção não permite que o condomínio escolha tributar apenas as receitas comerciais e mantenha as taxas ordinárias ou extraordinárias fora do sistema. (Conjur)

Em contrapartida, o condomínio poderá participar integralmente do sistema de não cumulatividade, apropriando créditos relativos às aquisições e aos serviços contratados, desde que cumpridas as condições previstas na legislação.

Entre os gastos que poderão gerar créditos estão:

• energia elétrica;
• limpeza;
• vigilância e segurança;
• manutenção predial;
• administração;
• serviços contábeis;
• serviços jurídicos;
• obras e reparos;
• materiais;
• máquinas e equipamentos.

A opção possui permanência mínima e não deve ser tratada como uma simples alteração cadastral. Além dos efeitos tributários, haverá impactos nos sistemas, nos documentos fiscais, na contabilidade, nos contratos e na própria forma de cobrança das taxas condominiais. (Conjur)

Por que a opção pode fazer sentido para condomínios comerciais?

Na avaliação da Clemente Porto, essa é uma decisão bastante complexa e que deverá ser tomada individualmente por cada empreendimento.

Entretanto, em determinados condomínios comerciais, a opção pelo regime regular poderá fazer sentido justamente pela possibilidade de viabilizar a apropriação dos créditos de IBS e CBS pelos condôminos.

Em um condomínio residencial, os moradores normalmente são consumidores finais e não possuem direito à apropriação dos créditos. Nesse caso, a incidência dos tributos sobre a taxa condominial tende a representar aumento efetivo do custo.

Nos condomínios comerciais, a situação poderá ser diferente.

Quando as unidades são ocupadas por empresas contribuintes do IBS e da CBS no regime regular, os valores destacados pelo condomínio poderão, em princípio, ser apropriados como créditos pelas empresas instaladas no empreendimento.

Assim, a análise não deve considerar apenas o valor que o condomínio recolherá. Deve também avaliar se esse tributo será recuperado pelos destinatários da cobrança.

Em outras palavras, aquilo que inicialmente poderia parecer um aumento da taxa condominial poderá representar um crédito tributário para a empresa ocupante da unidade.

A análise deverá comparar, pelo menos:

• os débitos de IBS e CBS incidentes sobre todas as cobranças;
• os créditos gerados pelas despesas do condomínio;
• os créditos que poderão ser apropriados pelos ocupantes das unidades;
• o perfil tributário dos proprietários e locatários;
• os custos de implantação dos controles;
• as adaptações contábeis, fiscais e tecnológicas;
• o impacto financeiro sobre empresas que não possam aproveitar créditos.

A decisão, portanto, deve considerar o resultado econômico de toda a cadeia, e não somente o imposto apurado pelo condomínio.

Quem receberá o crédito: proprietário ou locatário?

Esse provavelmente será um dos pontos mais sensíveis da operação.

Em uma unidade utilizada pelo próprio proprietário, a identificação tende a ser mais simples. O proprietário é responsável pela unidade, utiliza o imóvel e recebe a cobrança do condomínio.

Nas unidades locadas, entretanto, a situação é mais complexa.

Pela legislação civil, as despesas ordinárias são, em regra, de responsabilidade do locatário, enquanto as despesas extraordinárias normalmente permanecem sob responsabilidade do proprietário. Essa divisão, contudo, não determina automaticamente quem será o adquirente para fins de IBS e CBS. (Conjur)

O direito ao crédito não decorre apenas de quem realizou materialmente o pagamento. Ele dependerá de quem for identificado como adquirente da operação e de como o documento fiscal for emitido.

O artigo do ConJur aponta que:

• o proprietário poderá apropriar o crédito quando for considerado o adquirente e a despesa estiver vinculada à sua atividade;
• o locatário poderá apropriar o crédito quando for reconhecido como adquirente e o documento fiscal estiver emitido em seu nome;
• o mesmo crédito não poderá ser utilizado simultaneamente pelo proprietário e pelo locatário. (Conjur)

Portanto, o modelo de cobrança adotado pelo condomínio poderá influenciar diretamente o destino dos créditos.

O tipo de cobrança poderá definir o tratamento tributário

Os condomínios precisarão analisar como cada valor é cobrado e documentado.

Cobrança integral em nome do proprietário

Quando toda a cobrança condominial é emitida em nome do proprietário, poderá existir o entendimento de que ele é o adquirente da operação.

Caso o locatário apenas reembolse posteriormente o proprietário, será necessário avaliar se o crédito permanecerá com o proprietário ou se existirá alguma forma legal e documental de vinculá-lo ao locatário.

Cobrança direta ao locatário

Quando as despesas ordinárias são cobradas diretamente do locatário e o documento fiscal é emitido em seu nome, poderá haver melhores condições para que ele seja reconhecido como adquirente e possa apropriar o crédito, desde que seja contribuinte do regime regular e a despesa esteja relacionada à sua atividade.

Separação entre despesas ordinárias e extraordinárias

Também poderá ser necessária a emissão de documentos separados ou a discriminação detalhada das parcelas no mesmo documento.

Por exemplo:

• despesas ordinárias destinadas ao locatário;
• despesas extraordinárias destinadas ao proprietário;
• fundos e chamadas adicionais;
• valores relacionados a obras;
• serviços específicos utilizados por determinadas unidades;
• cobranças realizadas de terceiros.

Essa separação será importante não apenas para o aproveitamento dos créditos, mas também para evitar duplicidades, apropriações indevidas e questionamentos fiscais.

Novos controles para a administração condominial

A Reforma Tributária deverá ampliar significativamente a responsabilidade operacional das administradoras de condomínios e das assessorias contábeis e fiscais.

Não será suficiente emitir uma cobrança global por unidade. Será necessário conhecer quem ocupa cada imóvel, quem recebe cada serviço e quem possui direito ao crédito.

Entre os controles que deverão ser implantados, destacamos:

1. Cadastro atualizado de proprietários e locatários.
2. Identificação do CNPJ e do regime tributário de cada possível adquirente.
3. Separação entre unidades ocupadas pelo proprietário e unidades locadas.
4. Identificação das despesas ordinárias e extraordinárias.
5. Segregação das receitas condominiais e das receitas obtidas com terceiros.
6. Classificação dos ingressos que representam fornecimentos tributáveis.
7. Vinculação das aquisições aos créditos de IBS e CBS.
8. Controle da documentação fiscal dos fornecedores.
9. Definição do destinatário de cada documento emitido pelo condomínio.
10. Conciliação entre cobranças, recebimentos, documentos fiscais, débitos e créditos.
11. Acompanhamento mensal da proporção de 80% das receitas condominiais.
12. Simulações periódicas para verificar se a opção continua economicamente vantajosa.

Esses procedimentos transformarão a gestão fiscal do condomínio em uma rotina muito mais próxima da estrutura atualmente exigida das empresas.

A decisão exigirá integração entre diversas áreas

A opção pelo regime regular não deverá ser tomada isoladamente pelo síndico, pela administradora ou pela contabilidade.

Será necessária uma análise conjunta envolvendo:

• administração do condomínio;
• conselho;
• síndico;
• assessoria contábil e fiscal;
• assessoria jurídica;
• empresas proprietárias;
• locatários;
• responsáveis pelos sistemas de cobrança e emissão de documentos.

Também será necessário revisar convenções, contratos de locação, regulamentos internos e procedimentos de cobrança.

A documentação deverá deixar claro quem é responsável por cada despesa, quem é o adquirente da operação e em nome de quem os documentos fiscais serão emitidos.

Ainda existem importantes incertezas

Apesar dos avanços legislativos e regulamentares, ainda existem pontos que precisam ser esclarecidos pelas autoridades fiscais.

Entre eles:

• o período utilizado para verificar o limite de 80%;
• a natureza tributária das taxas cobradas pelo condomínio optante;
• a aplicação ou não do regime específico das operações imobiliárias;
• o tratamento das taxas ordinárias e extraordinárias;
• o tratamento de fundos de reserva e chamadas adicionais;
• o momento de ocorrência do fato gerador;
• os critérios de emissão dos documentos fiscais;
• a identificação do adquirente e do destinatário;
• a definição do titular do crédito nas unidades locadas.

A ausência dessas definições poderá fazer com que condomínios semelhantes adotem procedimentos diferentes, criando riscos de perda, duplicidade ou apropriação indevida de créditos. (Conjur)

Posição da Clemente Porto

A Clemente Porto entende que a análise da opção pelo regime regular será uma das decisões mais importantes e complexas para os condomínios comerciais durante a implantação da Reforma Tributária.

Não existe uma resposta única aplicável a todos os empreendimentos.

Em condomínios com grande concentração de empresas contribuintes do IBS e da CBS, a opção poderá ser economicamente justificável por permitir que os tributos destacados nas cobranças sejam apropriados como créditos pelos ocupantes das unidades.

Por outro lado, se parte relevante dos proprietários ou locatários não puder aproveitar esses créditos, a opção poderá aumentar efetivamente os custos do empreendimento.

A decisão deverá ser baseada em números, simulações e no conhecimento detalhado da ocupação de cada unidade.

Mais do que calcular tributos, será preciso responder:

• Quem receberá a cobrança?
• Quem será identificado no documento fiscal?
• Quem efetivamente utilizará o serviço?
• Quem poderá aproveitar o crédito?
• A cobrança corresponde a uma despesa ordinária, extraordinária ou a um fornecimento específico?
• O benefício econômico dos créditos compensará os custos e as obrigações do regime regular?

A Reforma Tributária reforça que a administração condominial, especialmente nos empreendimentos comerciais, deverá atuar com controles mais detalhados, integração de informações e acompanhamento contábil e fiscal permanente.

Conclusão

A regra geral continua sendo a não inclusão automática dos condomínios edilícios no regime regular do IBS e da CBS.

Entretanto, a possibilidade de tributação das atividades econômicas e a opção voluntária pelo regime regular criam novos cenários que precisarão ser cuidadosamente avaliados.

Para os condomínios comerciais, a opção poderá representar uma oportunidade de preservar a neutralidade tributária e viabilizar créditos para as empresas instaladas no empreendimento.

Contudo, essa oportunidade somente poderá ser aproveitada com uma estrutura adequada de documentos, cadastros, segregação das cobranças e identificação correta do proprietário ou locatário que terá direito ao crédito.

A melhor decisão será aquela baseada em análise individualizada, simulações financeiras e integração entre condomínio, administradora, assessoria contábil, área fiscal e assessoria jurídica.

 

Este conteúdo foi elaborado a partir da análise do artigo “Condomínios edilícios no IBS/CBS: não incidência, opção pelo regime regular e incertezas”, de autoria de Jefferson Valentin, publicado pelo portal Consultor Jurídico — ConJur, em 20 de julho de 2026. (Conjur)

Observação:

O conteúdo possui caráter informativo. Como ainda existem questões pendentes de regulamentação, cada condomínio deverá realizar análise específica antes de exercer qualquer opção ou alterar seus procedimentos.